ALLGEMEINE RISIKOHINWEISE:
Grundsätzlich muss man voraus schicken das die Immobilie zu den sichersten Anlageformen überhaupt zählt. Keine andere Anlageform birgt so viel Potenzial und Sicherheit wie die Immobilie.
Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie birgt natürlich grundsätzlich dieselben Risiken, die mit dem Erwerb von Allein- bzw. Volleigentum an einer Immobilie verbunden sind. Vorteilen des Erwerbs von Miteigentum an einer Immobilie stehen zusätzliche Risiken gegenüber. Dazu gehören insbesondere, jedoch nicht abschliessend, Einschränkungen, die sich aus der Miteigentümergemeinschaft ergeben wie z.B. Nachzahlungspflichten, die Erreichung gewisser Stimmenmehrheiten für gewisse Investitionen, Änderungen im Bestand der Miteigentümer (insbesondere wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird) und das Erfordernis des gemeinsamen Handeln nach aussen, insbesondere gegenüber der Liegenschaftsverwaltung, wofür die Mehrheitsfindung schwierig sein kann. Jeder Interessent ist gehalten, sich über all die mit einem Erwerb von Immobilien generell und dem Erwerb von Miteigentum insbesondere verbundenen Risiken vertraut zu machen, bevor er oder sie sich für den Erwerb einer Immobilie bzw. Miteigentum an einer Immobilie entscheidet.
Immobilien können wie alle anderen Anlageformen erheblichen Wertschwankungen unterliegen und unvorhersehbare Risiken beinhalten. In Extremfällen ist selbst ein Totalverlust nicht ausgeschlossen.
Dem Käufer ist auch das Risiko bewusst das er wenn er seinen Anteil alleine verkauft der Wert seines Anteils weniger wert sein kann.
ANNAHMEN, VERMUTUNGEN, EINSCHÄTZUNGEN, PROGNOSEN:
Diese Websiten enthalten Aussagen bezüglich künftiger finanzieller und betrieblicher Entwicklungen und Ergebnisse sowie andere Prognosen, die alle zukunftsgerichtet sind oder subjektive Einschätzungen enthalten. Alle diese Aussagen werden auf der Grundlage von Einschätzungen, Annahmen und Vermutungen gemacht, die aus Sicht von ImmoAnteil24.de im gegenwärtigen Zeitpunkt als zutreffend oder angemessen erscheinen.
Prognosen über zukünftige Wertentwicklungen können selbst bei konservativen Einschätzungen und Kalkulationen nicht alle wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Entwicklungen vollständig erfassen.
FOLGENDE RISIKOFAKTOREN GILT ES UNTER ANDEREM SORGFÄLTIG ZU BERÜCKSICHTIGEN. DIESE LISTE IST JEDOCH NICHT ABSCHLIESSEND:
1) Langfristiger Anlagecharakter
Immobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt von mehreren, unter anderem wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen, Faktoren ab, die sich während der Investitionsdauer zum Guten wie zum Schlechten verändern können.
2) Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen
Die Investition in Immobilien, in welcher Form auch immer, ist wie jede Investition den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie etwa dem Wirtschaftswachstum, der Inflation, den Zinsveränderungen sowie der allgemeinen Einkommensentwicklung unterworfen.
3) Bewertungsrisiko
Die Bewertung von Immobilien erfolgt stichtagbezogen und ist mit dem Risiko verbunden, dass die ermittelten Werte ab dann verändern und bei einem Verkauf der Immobilie bzw. des Miteigentumsanteils daran nicht realisiert werden können. Die zukünftige Entwicklung der relevanten Bewertungsfaktoren ist mit Unsicherheit behaftet. Obwohl die Bewertung nach professionellen Richtlinien erfolgt, ist sie mit dem Risiko verbunden, dass die ermittelten Werte bei einem Verkauf nicht realisiert werden können, da der Preis von den Marktverhältnissen im Realisationszeitpunkt abhängt. Dieser wird von der Konjunktur, vom Zinssatz, von dannzumaligen Leerständen und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Zudem werden in der Bewertung allfällige Steuerfolgen bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft nicht berücksichtigt. Die beim Verkauf anfallenden Steuern können den Erlös bei einem Verkauf einer Liegenschaft ebenfalls mindern.
4) Veränderungen des Immobilienmarktes
Der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen von Angebot und Nachfrage. Beispielsweise die zeitgleiche Realisierung von mehreren Neubauvorhaben an einem Ort oder in der Nähe zur Zunahme des Angebots von Mietflächen oder gar zu einem Überangebot an Mietflächen oder handelbaren lmmobilien führen. Überangebote an Wohn- und Geschäftsliegenschaften bzw. Mietflächen können zu einem Anstieg der Leerstandsquote und damit zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise bzw. –bewertungen und damit der Rentabilität der Investition und eines allfälligen Verkaufserlöses führen.
5) Marktrisiko bezüglich Mieterträgen
Die wiederkehrenden Einnahmen bestehen zum grössten Teil aus den Mieterträgen der jeweiligen Immobilie. Es ist möglich, dass die Mieterträge nicht oder nicht in vollem Ausmasse dem Zinsniveau angepasst werden können. Dies kann sich negativ auf die Rentabilität einer Investition in Immobilien, aber auch auf die Liquidität dieser Investition auswirken. Gleichermassen besteht das Risiko, dass Mietverträge im Falle eines Mieterwechsels nicht mehr zu den gleichen Bedingungen wie bisher weitergeführt werden können und sich die Leerstandsquote erhöht. Die Mieterträge können zudem auch durch die veränderte Bonität der Mieter sinken. Dadurch besteht das Risiko, dass Renditeausschüttungen tiefer anfallen als geplant.
6) Höhere Gewalt
Die Einwirkung von Elementen höherer Gewalt (beispielsweise Elementarereignisse wie z.B. Feuer, Sturm inklusive Starkregen, Hagel und Blitzschlag, Überschwemmung und Hochwasser, Erdfall und Erdrutsch, Erdbeben sowie Schneedruck und Lawinen, aber auch kriegerische oder terroristische Ereignisse, Sabotageakte, etc.) kann trotz entsprechender Versicherungspolicen den Wert des Investitionsobjektes (und ein allfälliger Verkaufserlös) und/oder die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der Immobilie (und somit die Rentabilität der Investition) negativ beeinflussen.
7) Altlasten
Im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung belastete Standorte können die Abwicklung eines Bauvorhabens sowie bestehende Bauten technisch, betrieblich und finanziell negativ beeinflussen. Zum Zeitpunkt des Kaufs und der Bewertung unbekannte, später auftretende Altlasten können nie ausgeschlossen werden. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass Sanierungen notwendig werden, die entsprechenden Aufwand verursachen und entsprechend die Rendite der Investition reduzieren. Unter Umständen muss für die Sanierung sogar neues Eigenkapital eingebracht werden. Je nach Zeitpunkt der Veräusserung der Immobilie bzw. eines Miteigentumsanteils daran kann sich auch der Verkaufserlös vermindern.
8) Abhängigkeit von Entwicklungen in der Gesetzgebung
Zukünftige Änderungen von kommunalen, kantonalen, nationalen und internationalen Gesetzen und sonstigen Vorschriften können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf das Geschäftsergebnis und den Wert der jeweiligen Immobilie haben. In der Schweiz ist die Investition in Immobilien insbesondere von eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Regelungen in Gesetzen und Verordnungen in den Bereichen Steuer-, Miet-, Raumplanungs-, Bau- und Umweltschutzrecht sowie Grundstückerwerb durch Personen im Ausland abhängig. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Änderungen im regulatorischen Umfeld die Entwicklung einer Immobilieninvestition negativ beeinflussen können. Es besteht das Risiko, dass die Investoren keine Genehmigung erhalten, das Investitionsobjekt erwerben zu dürfen oder dass das Bewilligungsverfahren weitere Zeit in Anspruch nimmt. Dies kann insbesondere dann passieren, wenn nicht genug detailliert darüber Auskunft gegeben werden kann, dass keine Personen im Ausland gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und der zugehörigen Verordnung an einer Immobilie beteiligt sind. Obwohl ImmoAnteil24.de jederzeit bemüht ist, sämtliche zum Erwerb der Liegenschaft notwendigen Unterlagen den zuständigen Behörden detailliert offen zu legen, besteht trotzdem keine Garantie für den reibungslosen Ablauf des Gesuches und/- oder einer allfälligen Bewilligung.
9) Steuerrisiken
Änderungen der Gesetzgebung, der Rechtsprechung, der Praxis der Steuerbehörden (einschliesslich des Widerrufs einer bestehenden Praxis durch Steuerbehörden) oder Absprachen mit Steuerbehörden (Steuerrulings) können nachteilige Folgen für die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der jeweiligen Immobilieninvestition haben. Dies gilt insbesondere für Änderungen der Bemessungsgrundlage von Steuern, der Steuertarife und –füsse. Davon können auch noch nicht definitiv veranlagte Geschäftsjahre der Vergangenheit betroffen sein.
10) Standortgebunde Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt unterliegt standortgebundenen Einflussfaktoren, so dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach Standort sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Standortfaktoren einer Region können sich im Laufe der Zeit zum Beispiel aufgrund einer Krise in einer schwergewichtig in dieser Region konzentrierten Branche erheblich verschlechtern und somit die Wertentwicklung einer Liegenschaft negativ beeinflussen.
11) Finanzierung und Zinsentwicklung
Die Vermittlung von Immobilien bei ImmoAnteil24.de ann auf einem im Vergleich zu anderen Branchen hohen Fremdfinanzierungsgrad beruhen, um die Eigenkapitalrendite zu optimieren. Die Finanzierungskosten einer einzelnen Immobilieninvestition hängen wesentlich von den Zinskonditionen ab. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanzinstitute ihre Kreditpolitik ändern, was einen negativen Einfluss auf die Refinanzierung haben könnte. Zinsveränderungen, insbesondere Veränderungen des Hypothekarzinses, können negative Auswirkungen auf die Nachfrage nach Renditenliegenschaften generell und die Kostenstruktur insbesondere haben sowie die Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen. Ein nicht abgesicherter Anstieg der Hypothekarzinse kann die Ertragslage einer Immobilie massiv verschlechtern. Es besteht das Risiko, dass die Mieterträge nicht mehr zur Deckung sämtlicher Aufwendungen genügen und weiterer Kapitalbedarf in Form von frischem Eigenkapital entsteht. Sollte eine solche Kapitalbeschaffung beispielsweise auf Grund einer Immobilienkrise oder anderen Faktoren nicht zu Stande kommen oder stark erschwert werden, besteht die Gefahr für einen Totalverlust der Miteigentümer unter Verlust der Eigentumsrechte (bei Versteigerung der Liegenschaft bzw. Selbsteintritt der finanzierenden Bank). Die auf der Online-Plattform von ImmoAnteil24.de ezeigten Immobilien sind grundsätzlich über Hypotheken mit einer festen Laufzeit von mindestens sieben Jahren mit einem festen Zinssatz während der gesamten Laufzeit oder über Geldmarkthypotheken mit einer langfristigen Absicherung des Zinsrisikos finanziert. Damit soll das Zinsrisiko so weit wie möglich minimiert werden. Zudem sind die Mietzinsen für Wohnräume gemäss aktuellem Mietrecht an die Entwicklung des Hypothekar- bzw. Referenzzinssatzes gekoppelt. Eine Erhöhung des Hypothekar-, resp. Referenzzinssatzes bewirkt bei Wohnräumen grundsätzlich eine Erhöhungsmöglichkeit in Bezug auf den Mietzins.
12) Schäden, Instandhaltung und -setzung von Liegenschaften
Trotz sorgfältiger Vorprüfung einer Immobilie können unvorhergesehene Schadenfälle mit den entsprechenden Schadensbehebungskosten sowie Unterhalts- und Renovationsbedarf mit den entsprechenden Unterhalts- und Renovationskosten auftreten. Die Instandhaltung und ggf. Instandsetzung von bestehenden Liegenschaften kann erhebliche Investitionen voraussetzen, womit – wenn überhaupt – erst nach einer gewissen Zeit Erträge anfallen und allenfalls weiteres, frisches Eigenkapital benötigen. Wenn Renovationen oder Reparaturen anstehen sollten, besteht im Extremfall das Risiko, dass keine Rendite ausgeschüttet werden kann. Bei höheren Kosten kann es passieren, dass während der gesamten Laufzeit des Investments keine Rendite ausgeschüttet werden kann und sogar weiteres, frisches Eigenkapital eingebracht werden muss. Je nach Zeitpunkt der Veräusserung der Immobilie bzw. eines Miteigentumsanteils daran kann sich auch der Verkaufserlös vermindern.
13) Wirtschaftliche Entwertung
Umwelt- und Infrastrukturfaktoren sowie regulatorische Faktoren in der näheren oder weiteren Umgebung des Investitionsobjektes – wie städte- und strassenbauliche Massnahmen (bspw. neue Autobahn- oder Strasse) oder etwa die Festlegung von Flugrouten – können dazu führen, dass die Rendite der betreffenden Immobilie sinkt, weil die Immobilie nicht mehr oder nicht mehr zu denselben Bedingungen vermietet werden kann oder ein erheblicher Investitionsaufwand getätigt werden muss, um die Vermietung (bspw. Lärmsanierung) sicherzustellen. Auch der Erlös beim Verkauf einer solchen Immobilie bzw. von Miteigentumsanteilen daran kann tiefer ausfallen.
14) Objektrisiken
Abhängig vom Alter der Liegenschaften, der Gebäudequalität und der Nutzungsart besteht das Risiko von Gefahrenquellen, die vom Gebäude ausgehen und primär Sachschäden am Gebäude selber, schlimmstenfalls jedoch auch Personenschäden verursachen können. Obwohl derartige Risiken in der Regel durch entsprechende Versicherungen abgedeckt werden, kann nicht ausgeschlossen werden, dass gewisse Schäden und insbesondere die Schadensbehebungskosten dennoch finanzielle Folgen für die Investoren nach sich ziehen können, indem beispielsweise während der Schadensbehebung der Mietertrag und damit die Rendite geringer ausfällt.
15) Klumpenrisiko
Bei der Investition in einzelne Liegenschaften besteht ein Klumpenrisiko beim Eintritt von einem oder mehrerer der beschriebenen Risiken, welche die Ertrags- und die Finanzlage der jeweiligen Immobilie negativ beeinflussen können und die Zuführung von neuem Eigenkapital nötig machen können sowie die Ausschüttung von Renditen verringern bis gar verunmöglichen können. Entsprechend empfiehlt es sich bei Möglichkeit, durch die Investition in mehrere Objekte das Risiko zu optimieren.
16) Beschränkt liquider Immobilienmarkt
Sowohl beim Erwerb als auch bei der Veräusserung von lmmobilien bzw. Miteigentumsanteilen an Immobilien zeichnet sich der lmmobilienmarkt speziell für in bestimmten Regionen gelegene Objekte und/oder für bestimmte Arten von Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus. Dies kann sich negativ auf die lmmobilienpreise auswirken. Der kurzfristige Kauf oder Verkauf von lmmobilien bzw. Immobilienanteilen kann je nach Marktlage unmöglich oder nur mit grossen Preiszugeständnissen möglich sein und entsprechend im Extremfall bis zu einem Totalverlust für die Investoren führen.